(Bloomberg) Los desafíos que enfrentan quienes compran casa por primera vez en el mercado inmobiliario de Estados Unidos han causado cierta preocupación en los últimos años, en un cuadro de crecimiento lento de los ingresos y rápido aumento de los precios en ciertas partes del país. Y también de dudas en cuanto a si los millennials desean comprar una casa, en primer lugar.

Lo desean, según muestran una encuesta tras otra, y quizá también están comprando. Los datos publicados hoy por el Urban Institute indican que quienes compran casa por primera vez no son los únicos de quienes hay que preocuparse.

Hubo cerca de 1,3 millones de personas que compraron casa por primera vez en el 2001, antes que los mercados inmobiliarios de Estados Unidos se lanzaran a una montaña rusa que comenzó con créditos fáciles y derivó en una crisis financiera mundial. En el 2011, los compradores de primer hogar adquirieron cerca de 800.000 viviendas. Pero ya el año pasado el grupo había repuntado, ascendiendo a 1,3 millones otra vez.

Los compradores repetidos, por otra parte, aún deben reincorporarse al mercado a niveles previos a la crisis inmobiliaria. Hubo 1,8 millones de compradores repetidos en el 2001 pero solo 900.000 el año pasado.

Dejando de lado el mito popular de la frustración del que compra por primera vez, la tendencia tiene cierto sentido. La caída libre de los precios de las viviendas que comenzó a mediados del 2007 se llevó una buena parte del patrimonio familiar y perjudicó la capacidad crediticia de millones de estadounidenses. Quienes perdieron sus casas por la ejecución hipotecaria estuvieron expuestos a ser descalificados del mercado hipotecario durante un período de siete años, lo que inhibió a muchos de convertirse en compradores repetidos. Y aún a quienes se aferraron a sus casas les tocó lidiar con un endurecimiento de los estándares crediticios, caída del valor de las viviendas y, potencialmente, con una arraigada reticencia a arriesgarse a comprar un nuevo inmueble.

Existe evidencia, por otra parte, de que la remodelación ha superado al mercado inmobiliario general, ya que los estadounidenses que estaban reacios o no podían cambiar sus bienes por otros de mayor valor, optaron por invertir dinero en mejorar sus casas actuales.

“A los compradores de una segunda vivienda por lo general es el valor acumulado en sus primeras casas lo que les permite permutarlas por algo más grande”, dijo Laurie Goodman, codirectora del Centro de Política sobre Financiación de Viviendas del Urban Institute. “El patrimonio ha crecido desde el 2011, pero no ha vuelto a su punto más alto, el crédito está ajustado y los ingresos no han aumentado”. Los compradores de primera vivienda, en tanto, se han beneficiado gracias a los esfuerzos estatales para incrementar la producción de créditos de pago inicial bajo.

Esto no significa que los compradores de primera vivienda no lo estén pasando mal en el mercado inmobiliario. La reducción de los compradores repetidos es, en sí misma, una señal de problemas para los que compran por primera vez.

“Si hay menos personas negociando viviendas más grandes hay menos inventario en el nivel inicial del mercado”, dijo Ralph McLaughlin, economista jefe de Trulia, quien señala que la investigación muestra que el inventario de primeras viviendas está bajando más que los otros segmentos. Como consecuencia, los precios de las primeras viviendas están altos.