(Bloomberg).- ¿A quién recurren los megamillonarios cuando quieren comprar complejos de departamentos? Al contribuyente estadounidense.

Starwood Capital Group de Barry Sternlicht y Blackstone Group LP de Stephen Schwarzman están en tratativas con Freddie Mac para financiar dos transacciones por un total superior a los US$ 10,000 millones, según personas con conocimiento de las negociaciones.

Dichas discusiones tienen lugar luego de que el gigante estatal de las hipotecas públicas ya acordó respaldar la transacción de Lone Star Funds por US$ 7,600 millones para comprar Home Properties Inc. y la compra en US$ 2,500 millones de Associated Estates Realty Corp. por parte de Brookfield Asset Management Inc.

El garante hipotecario –que junto con su contraparte más grande, Fannie Mae, fue rescatado en un salvataje de los contribuyentes por US$ 187,500 millones en 2008- está incrementando sus préstamos multifamiliares conforme su regulador flexibiliza las restricciones que pesan sobre esa parte de su actividad. La deuda barata de las compañías respaldadas por los Estados Unidos está ayudando a sostener un aumento que lleva cinco años en los valores de los edificios de departamentos e impulsando algunos de los acuerdos inmobiliarios más grandes desde la crisis financiera.

“Tienen mucho poder”, dijo John Levy, director de una firma de banca de inversión inmobiliaria en Richmond, Virginia, que lleva su nombre. “Lleva más tiempo y será más caro” realizar transacciones sin estas dos empresas, que pueden prestar a tasas bajísimas porque sus acuerdos tienen el respaldo implícito del Estado.

Apuesta ganadora.
Comprar edificios de departamentos en los Estados Unidos ha sido una apuesta ganadora en los últimos años dado que los alquileres suben debido a un alejamiento de la vivienda propia. Esto está atrayendo a inversores como Starwood, que el 26 de octubre dijo que acordó comprar 72 comunidades para alquiler en todo el país a Equity Residential por US$ 5,400 millones. El anuncio tuvo lugar apenas unos días después de que Blackstone cerró un acuerdo por US$ 5,300 millones para comprar Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, el complejo de departamentos más grande de Manhattan.

Los acuerdos de Freddie Mac se vuelven más grandes a medida que su regulador amplía la definición de vivienda asequible, autorizando a la compañía a realizar más préstamos. Las propiedades que la Federal Housing Finance Agency considera asequibles están exentas de un tope de US$ 30,000 millones que limita cuánto pueden prestar por año las entidades patrocinadas por el Estado a propietarios de departamentos.

“Estamos contribuyendo a inyectar más capital en esta parte del sector multifamiliar”, dijo David Brickman, responsable de operaciones multifamiliares en Freddie Mac, con sede en McLean, Virginia. “Un porcentaje muy pequeño de lo que hacemos se centra en el lujo”.

Este año, Freddi Mac posibilitó adquisiciones multifamiliares y refinanciamientos por US$ 34,100 millones hasta septiembre, más del doble de los US$ 14,100 millones correspondientes al mismo período en 2014.

En Stuyvesant Town, que alberga a unos 30,000 neoyorquinos y uno de los últimos bastiones de la vivienda asequible en Manhattan, Blackstone celebró un acuerdo con la ciudad para proteger a los residentes de un aumento vertiginoso de los alquileres. La sociedad de inversión con sede en Nueva York y su socio en la transacción, el inversor canadiense Ivanhoe Cambridge Inc., aceptaron mantener aproximadamente la mitad de más de 11,000 unidades asequibles durante 20 años.