(Bloomberg) Pete Pollinger y su esposa, Julie, se están mudando de Boca Ratón a Melbourne, una ciudad con cerca de 70,000 habitantes en Space Coast, estado de Florida, llamada así por su cercanía a los centros de cohetes de la NASA en Cabo Cañaveral y el Centro Espacial Kennedy.

No estaban simplemente buscando un lugar para vivir. Mientras se preparan para mudarse este año, también buscan una vivienda unifamiliar que puedan comprar, arreglar y poner en alquiler.

“Queremos tener más control sobre nuestro futuro financiero”, dijo Pollinger, de 51 años, un asesor de sistemas computacionales. “Con las inversiones tradicionales, tenemos menos control sobre lo que pasa con ellas”.

Él y Julie esperan poder crear una cartera de cerca de diez casas, comprando cuando ven buenos precios o vendiendo casas arregladas cuando el mercado presenta oportunidades de obtener una ganancia.

Los Pollinger se están uniendo a las filas de lo que Glenn Kelman, máximo responsable ejecutivo de Redfin, llama “el país de los propietarios”, un grupo de papás y mamás inversionistas que han aprovechado las bajas tasas hipotecarias y el robusto crecimiento de los alquileres para reinvertir en propiedades y luego ponerlas en alquiler.

Juntos han aumentado de forma exponencial el porcentaje de viviendas unifamiliares usadas como propiedades en arriendo, incluso cuando algunos potenciales nuevos compradores luchan por comenzar.

La cantidad de casas básicas en el mercado ha caído más de 44% desde el primer trimestre del 2012 hasta el primer trimestre de este año, según una investigación publicada por Trulia. Con la baja oferta de casas básicas, el precio medio en esta categoría ha aumentado más de un tercio.

Por otra parte, la cantidad de viviendas unifamiliares usadas como propiedades en alquiler se ha disparado a su máximo nivel en 30 años, según un análisis de Zillow con datos del censo de Estados Unidos. Información aparte entregada por RealtyTrac muestra que sólo el 65% de las casas compradas en el 2015 son ocupadas por sus dueños.

“Si las restricciones crediticias son altas, no importa si los precios son bajos, porque la gente que puede comprarlas no las necesita”, dijo Kelman. “Los que tienen en nuestra sociedad le están arrendando casas a los que no tienen y han logrado hacer esto con alquileres caros al alza”.

Burbuja inmobiliaria
Las semillas del “país de propietarios” fueron plantadas en los tiempos de auge antes de la última recesión, cuando las condiciones crediticias favorables ayudaron a millones de estadounidenses a comprar sus primeras casas, haciendo que el índice de propiedad subiera a niveles históricos. Luego, la burbuja inmobiliaria explotó.

El creciente desempleo y las tasas de interés al alza hicieron que millones de propietarios fueran embargados, lo que creó un terreno fértil de viviendas para futuros dueños --y una nueva reserva de arrendatarios que podían absorber la demanda.

Firmas de Wall Street estuvieron entre las primeras en descubrir esta oportunidad y desembolsaron miles de millones de dólares en viviendas unifamiliares.

Pero para el 2014, los precios en ascenso de las viviendas redujeron el ritmo de adquisiciones de los inversionistas y, a tiempo, para empezar a vender casas para reducir sus carteras.

Ahora están surgiendo propietarios a menor escala después de las adquisiciones de Wall Street, aprovechando las bajas tasas hipotecarias y el crecimiento estable de los alquileres, así como la infraestructura de administración hecha para ayudar a los inversionistas más grandes.

Nuevas herramientas incluyen a compañías que recaudan los alquileres y hacen reparaciones, y nuevos prestamistas dispuestos a arriesgar capital, dijo Dennis Cisterna, jefe de rentas de Investability RealEstate, que ofrece otro nuevo recurso para propietarios de viviendas unifamiliares: un mercado en línea para la compraventa de casas para alquilar.

“Ahora es más fácil que en cualquier otro momento en la historia de Estados Unidos ser propietario de viviendas en arriendo”, dijo Cisterna.

Incluso con tasas de interés favorables y nueva tecnología, las filas de propietarios en los Estados Unidos no hubiesen crecido tan rápido si no fuera por otra condición más.

Las mismas tasas de interés bajas que hicieron a las hipotecas costeables para aquellos que pueden pagarlas aplastaron los ingresos de los inversionistas tradicionales, dijo Troy Lewis, un contador público que ha revisado varios convenios inmobiliarios en su oficina tributaria en Draper, Utah.

“Si la gente pensó que podía obtener un retorno razonable del dinero de una forma tradicional, entonces estas maneras no tradicionales no serían atractivas”, agregó. “Pero los ahorristas están siendo eliminados y buscan otras formas de aumentar su flujo de caja. No hay muchas formas de hacer eso en este momento”.

Diferente de un bono
Eso no hace al arriendo de propiedades algo seguro, lejos de eso, dijo Lewis. A diferencia de un bono de grado de inversión guardado hasta su vencimiento, el alquiler de viviendas no garantiza que su comprador recuperará la inversión principal.

Arrendar casas también es complicado en cuanto a planificación fiscal y administración de propiedades, dijo Jon Strandlie, un consultor financiero de Edward Jones en San Antonio, Texas.

Aun así, Strandlie y su esposa, Nancy, transformaron hace poco una casa en Helotes, Texas, en un alquiler de vacaciones, que predicen que recaudará cerca de US$ 15,000 al año en ganancias. Eso descontando el impuesto inmobiliario, seguros, cargos por limpieza y la comisión de 10% por reserva que ellos pagan a Evolve Vacation Rental Network.

Una vez que terminen de pagar la hipoteca, la ganancia anual podría duplicarse o más, calcula él, aunque agrega que la administración de propiedades puede ser un dolor de cabeza para propietarios que no tienen esas habilidades.

Es demasiado simplista decir que la afluencia de nuevos propietarios ha sido algo malo para los compradores de casas, dijo Svenja Gudell, economista jefe en Zillow. Cuando los bancos estaban menos dispuestos a dar préstamos, los compradores con efectivo ayudaron a resucitar ese mercado.

Incluso ahora que los inversionistas compiten con los potenciales compradores, no es claro para Gudell que ellos se estén llevando un preciado botín del mercado inmobiliario.

“Todos podemos estar de acuerdo en que no hay suficientes casas para comprar, pero si se mira a los índices de arriendo, también se podría decir que no hay suficientes casas para arrendar”, agregó.

Durante los oscuros días de la Gran Recesión, estaba de moda preguntarse si la crisis inmobiliaria le arruinaría a una generación completa la idea de ser dueños de una propiedad. Eso no ha pasado del todo, al menos no según un grupo de encuestas las cuales informan que la gran mayoría de los millenials aun aspiran a ser dueños de una casa.

Al mismo tiempo, la porción de hogares norteamericanos en alquiler está en su nivel más alto desde 1965, lo que llevó a Kelman de Redfin a preguntarse si la nueva clase de propietarios a forjado un cambio permanente en el mercado inmobiliario del país.

“Lo que me llama la atención es que cuando los inversionistas estaban comprando propiedades en el 2011 y 2012, aun había inseguridad acerca de qué pasaría cuando vendieran”, dijo Kelman.

“Ahora todos están sorprendidos al descubrir que no eran revendedores, pero considerando donde están los arriendos y las tasas hipotecarias, tiene sentido. Quizá tengamos que admitir que había sólo una oportunidad y esta surgió en el 2011.”