(Bloomberg).- En octubre, Lisa Gustin, agente inmobiliaria de Manhattan, ofreció un loft de cuatro dormitorios en Tribeca por US$ 7.45 millones, esperando una venta rápida. En lugar de eso, este mes rebajó el precio US$ 550,000.

“Estaba convencida de que aparecería un comprador extranjero”, dijo Gustin, agente en Brown Harris Stevens que todavía sigue comercializando el departamento de 3,800 pies cuadrados (353 metros cuadrados) en 195 Hudson St. “Están apareciendo muchos edificios de departamentos en este momento. Los han construido en los últimos años y verdaderamente están afectando las reventas”.

Un aluvión de nuevos edificios y mansiones de precios altos está saliendo al mercado en Nueva York, Miami y Los Ángeles precisamente ahora que los compradores internacionales, que contribuyeron a impulsar la demanda en estas tres ciudades, están viendo disminuir su poder adquisitivo con un dólar más fuerte.

Los signos de un retroceso ya están viéndose en Manhattan, donde las ventas de casas de lujo se frenaron en medio de un aumento de la construcción de torres destinadas a millonarios estadounidenses e inversores extranjeros.

Este año, se ofrecerán en venta 2,386 edificios de departamentos de lujo recién construidos en Manhattan, el nivel más alto del que se tiene registro, muestran datos de Corcoran Sunshine Marketing Group. La agencia define el lujo como unidades con valores superiores a US$ 2,300 el pie cuadrado.

“Estamos construyendo un producto de súper-lujo definido muy rigurosamente con una reserva de compradores bastante amplia, pero el problema va a ser simplemente que todo está saliendo al mismo tiempo”, dijo Jonathan Miller, presidente de la empresa de tasaciones Miller Samuel Inc. con sede en Nueva York y colaborador de Bloomberg View.

Más tiempo
Con el aumento de la oferta, los compradores tardan más tiempo en cerrar los acuerdos. Los departamentos nuevos y en reventa por US$ 10 millones o más por los que se firmaron contratos en el cuarto trimestre pasaron un promedio de 147 días en el mercado, casi el doble del tiempo que en el mismo período el año anterior, según el sitio Web inmobiliario StreetEasy.com.

La debilidad de las economías fuera de los Estados Unidos, una caída en los precios del petróleo y el dólar en alza pueden estar afectando la demanda por parte de los compradores internacionales, que llegaron a niveles récord en su búsqueda de propiedades estadounidenses excepcionales como refugio para su dinero. En los últimos 12 meses el dólar estadounidense se fortaleció frente a sus 16 pares importantes excepto el franco suizo.

Si bien representan un 15% de las ventas totales en Manhattan, los extranjeros conforman un 30% de las compras de departamentos de alta gama, según Miller. Los promotores inmobiliarios de los rascacielos ultra-lujosos del Midtown, One57 y 432 Park Av. han tratado de realizar sus ventas a compradores del mundo enero, tanto en Sudamérica, Oriente Medio, como China y Rusia.

Menor demanda
“La trayectoria en este momento es de una menor demanda de departamentos de más de US$ 5 millones debido a la falta de compradores extranjeros”, dijo Brian Meier, agente inmobiliario en Douglas Elliman Real State. “Si el mercado global no incrementa su demanda de propiedades residenciales en Manhattan, podríamos ver continuar en el segundo y tercer trimestre un mercado flojo para el súper-lujo”.

El nivel de crecimiento de las ventas de casas con precios superiores a los US$ 2 millones ya está bajando en ciudades de todo el país. Las transacciones en la zona de Nueva York crecieron 10% el año pasado, en comparación con un aumento de 27% en 2013, según CoreLogic DataQuick, un servicio de información inmobiliario. El aumento en la zona de Miami bajó desde 39% hasta 19%.

En la zona de Los Ángeles, el número de casas vendidas por más de US$ 2 millones creció 15.5% el año pasado, hasta 3,927, en comparación con una tasa de crecimiento de 41% en el 2013, dijo CoreLogic DataQuick.

Los Ángeles
En todo Estados Unidos, el mercado de casas de lujo ha sido más saludable que los segmentos del extremo más bajo, donde los compradores con menos disponibilidades pueden tener dificultades para obtener hipotecas. Esto llevó a los promotores inmobiliarios a construir residencias de precios más altos.

A fines del 2014, en el Los Angeles Multiple Listing Service, había 3,198 casas con precios de lista superiores a US$ 2 millones, un 17% más respecto del año anterior, según Partners Trust, una agencia inmobiliaria con sede en Beverly Hills, California. El número de casas con un precio superior a US$ 5 millones, incluyendo propiedades nuevas y existentes, creció 27% hasta 546.

“Están perjudicándose a sí mismos”, dijo Roger Perry, agente-asociado en Rodeo Realty de Beverly Hills. “Todos tratan de quedarse con un pedazo de la torta del lujo”.

South Florida
En Miami-Dade County en Florida, un área fuertemente sesgada hacia los compradores latinoamericanos, se ofrecen casi 30,000 departamentos nuevos, en proyecto o en construcción al este de la Interstate 95, según CraneSpotters, una firma consultora de Miami. Desde que comenzó el último auge en 2011, en las áreas más céntricas de Miami se han ofrecido 71 torres nuevas con 19,158 unidades, en comparación con 84 propiedades con 22,200 departamentos construidas desde 2003 hasta 2010.

“Los compradores extranjeros son los que salvaron al mercado de edificios de departamentos de South Florida durante la última recesión dramática”, dijo Peter Zalewski, director de CraneSpotters. “Irónicamente, los compradores extranjeros van a ser los que harán bajar nuevamente en picada los departamentos debido a la caída de los precios de los productos básicos y un debilitamiento de las monedas extranjeras”.

Las compras de casas estadounidenses por parte de compradores internacionales crecieron 35 por ciento, hasta US$92.000 millones, durante el año previo a marzo, según los últimos datos disponibles de la Asociación Nacional de Agencias Inmobiliarias. Un 23% de las ventas a compradores extranjeros correspondió a Florida y 14% a California, los dos estados con niveles más altos.

Manhattan
En Manhattan, toda la construcción nueva está dificultando vender condominios usados, según Gustin de Brown Harris Stevens.

La reducción de 7.4% en el precio por el departamento que está ofreciendo en Tribeca fue “una solución para atraer más gente”, dijo Gustin. “Tenía un barrio de moda. Tenía un edificio de lujo. Tenía un departamento inmaculado que era glamoroso. No pensé que tendría que esperar”.

Renato Cassano, inversor inmobiliario italiano, aguarda tranquilamente antes de cambiar el departamento de un dormitorio en el distrito financiero de Nueva York que compró en 2010 por US$ 925,000 y alquila. Si bien proyecta vender esa propiedad y gastar por lo menos US$ 2 millones en un dos dormitorios, está esperando que el euro se fortalezca.

“Hoy, los precios en Nueva York me convienen”, dijo Cassano, que es dueño de nueve propiedades residenciales y comerciales en su patria, en una entrevista telefónica desde Roma. “Pero el tipo de cambio es casi como una sanción”.

Su agente, Santo Rosabianca, dijo que Cassano fue el segundo cliente europeo que se echó atrás en el mercado neoyorquino debido al tipo de cambio y los precios más altos.

“Las cosas pueden llevar más tiempo, pero en Manhattan de todos modos seguirán funcionando”, dijo Rosabianca. “El extranjero quiere estar en la isla de Manhattan”.