Durante la década del 2004 al 2013, la tasa de crecimiento promedio del Perú fue 5% del Producto Bruto Interno (PBI ), y ello fue aprovechado por algunos para adquirir la “casa propia” o adquirir inmuebles “como inversión” comprometiéndonos con diversos financiamientos, aseguró, Rafael Montoya Gerente General de AIT.
Este crecimiento, explicó, hizo que los precios de los inmuebles suban cada año generándonos expectativas futuras (a esto se le llama “Plusvalía”).
Sin embargo, dijo, actualmente, nuestro país sufre una desaceleración y se prevé que esto duraría hasta 2016 en que ingrese el próximo gobierno.
Por ello, al existir tal desaceleración, la inversión y consumo privados se han enfriado, las ventas han bajado, la morosidad se ha incrementado y los empleos comienzan a escasear y/o resolverse, anotó.
Así, en este “nuevo contexto” las obligaciones bancarias, empresariales y/o familiares han rebajado nuestros ahorros y el cash de las personas y empresas, comienzan los incumplimientos y el riesgo de ejecución es latente.
Montoya analizó las opciones tradicionales que se tienen para solucionar este mal momento, además de una reducción de ciertos gastos, respecto de los inmuebles que una persona pudo adquirir durante la época de bonanza:
La venta
No es buena decisión. En primer lugar, el mercado no pagará el precio real pues existe iliquidez y los inversionistas no querrán pagar más del 70%-60% de su valor en el mejor de los casos. En este escenario se perdería la “plusvalía” del inmueble ganada con el paso de los años.
Por otro lado, asumiendo que se venda, si bien se resuelve el problema de las deudas, el interesado se queda sin inmueble y tendrá que salir al mercado a comprar un nuevo inmueble en menores condiciones económicas y de confort pues los precios siguen altos.
Obtener un nuevo préstamo
Tampoco es una buena decisión. Esto ocasionaría sólo postergar el problema pues todo depende del flujo de ingresos empresariales/familiares que se tenga y en la actual coyuntura y previsiones hasta el 2016, ello es desalentador. Es previsible que a corto/mediano plazo se incurra en nuevo atraso y por deuda mayor.
Re-compra financiada
Denominada también “Hipoteca Inversa”, “Lease Back” (dependiendo del inmueble y condiciones); es decir, vender el inmueble con Nuevo Financiamiento.
Los beneficios de esta opción son para Montoya:
- Se vuelve a comprar el inmueble pero con Nuevo Financiamiento (el nuevo crédito). La cuota inicial puede negociarse disminuyendo la necesidad de contar con capital propio.
- Se vende (o compra) el inmueble a precio REAL.
- Se Capitaliza la Plusvalía del inmueble (obtienes el Valor Ganado de tu inmueble en los últimos años).
- Soluciona la deuda pasada con nuevo financiamiento.
- Se sigue ocupando y/o utilizando tu inmueble.
- Se haces cash (liquidez) con el saldo resultante (precio recibido menos la deuda pasada) pudiendo utilizarlo en nuevos emprendimientos o reinvirtiendo en tu propio negocio/empresa.
- El Nuevo Financiamiento se obtiene a mediano/largo plazo, a tasa justa y cuotas según tu capacidad de pago y realidad.
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