El desarrollo comercial de los distritos de Lima y Callao va en franco crecimiento. En las calles se han formado ejes “calientes” para el comercio minorista. Son 16 en total, de los cuales algunos tienen potencial para nuevos locatarios, mientras que otros empiezan a igualar o superar en número de locales a ejes como Gamarra o Jirón de la Unión.
Un último reporte de locales comerciales puerta a calle, elaborado por Binswanger, identifica a Villa El Salvador y Gamarra con la mayor cantidad de locales por cuadra, 33 y 32, respectivamente. Al otro lado están Monterrico y San Isidro, con 9 y 10 locales.
Esto, refiere George Limache, jefe de investigación de la consultora, revela una tasa de vacancia en estos últimos distritos por arriba de 4.5%, frente al Jirón de la Unión, que es de 0.68%.
“En Villa El Salvador, se ubican cinco cuadras consecutivas (avenida Revolución), con locales pequeños porque no hay espacios suficientes, formando un clúster de ópticas, similar a lo que hay en la avenida Canadá y Centro de Lima”, sostuvo el experto.
En cambio, en San Isidro y Monterrico, si bien hay pocos locales, el potencial de desarrollo es creciente y tienen un valor agregado: los frentes, que son la longitud del local que da hacia la avenida. Mientras más grandes, mayor valor tienen, agrega.
“En estas zonas el frente puede ser entre 11.8 y 13.8 metros, pudiendo recibir comercios como casinos, tiendas de autos o electrodomésticos”, sostuvo. En tanto, en otras zonas, como Villa El Salvador, es menos de 5.3 metros. Y mirando otros distritos alejados de Lima moderna, como Los Olivos, San Juan de Lurigancho y Comas, también concentran más de 25 locales por cuadra, lo que implica un comercio al alza.
Cuestión de precios
Otra variable a considerar al momento de ubicar un local es el precio. Así, una cadena de boticas puede pagar por el mismo local puerta a calle más de US$ 39/m2 en Jirón de la Unión y menos de US$ 19/m2 en Villa El Salvador. ¿El motivo? Que una tiene más potencial de venta que otra pese a que sus tasas de vacancia son casi similares.
“Los precios más altos en alquiler están ahora en Gamarra (US$ 61-US$ 85) y Jirón de la Unión (US$ 40-US$ 68), ya que son las estrellas en cuanto a volumen de ventas; les siguen Monterrico, San Isidro y Miraflores con rentas más altas (US$ 29 – US$ 35), no por volumen, sino por tener el ticket promedio más alto”.
En los demás ejes (desde Aviación hasta el Callao), un menor potencial de venta o área de influencia no muy densificada influye en un menor precio de alquiler.
Giro comercial
A nivel general, los restaurantes y la venta de ropa y calzado son los giros de negocio con mayor presencia en los ejes, con una media de participación de ambos rubros de 22% sobre el total de locales en cada corredor. El Jirón de la Unión es el que tiene la tasa más alta (53%). “En promedio, el 24% de locales en eje son de marcas de cadena; tasa más alta (35%) en Miraflores, Monterrico y San Isidro; en el mediano plazo, Jesús María, San Juan de Lurigancho y Los Olivos llegarán a estos niveles”, dijo Limache, con niveles superiores al 35%.
