¿La burbuja del fondo?
Por David Alfonso Ramos López
Exviceministro de Vivienda
A mediados de mayo, en un artículo que fuera publicado por Gestión en el mes de Julio bajo el título ‘Burbuja inmobiliaria: ¿Algo de qué preocuparnos?’, mencionaba, a través de un rápido recuento de factores, que era necesario estudiar las causas, los ratios y las consecuencias a manera de previsión y así evitar cualquier sobresalto en el futuro respecto a la aparición de una Burbuja. Señalaba que los argumentos que hasta ese momento se discutían hacían referencia únicamente a la ecuación simplista de demanda insatisfecha vs oferta inmobiliaria, dejando de lado otro tipo de factores e indicadores que se venían (y vienen) presentando, en donde observamos como un hecho real, el desmesurado y no del todo justificado incremento exponencial de los precios de las viviendas.
A modo de llamado de atención, el artículo terminaba exigiendo al Sector y a sus actores más importantes, un mayor compromiso, responsabilidad e interés para, desde el ámbito que le corresponde a cada cual, evaluar y estudiar medidas y acciones concretas que permitan garantizar la mitigación de cualquier efecto que este colaborando en la generación de una distorsión en el mercado inmobiliario y demandar a las instancias de gobierno comprometidas funcionalmente con la marcha económica del país, una mayor presencia y participación activa en este tema.
Si bien hubieron opiniones coincidentes con dicha posición mesurada pero preocupada, sobre todo de lectores y muy pocos especialistas vinculados al sector, surgieron rápidamente también críticas al artículo proveniente mayoritariamente de “especialistas” financieros e inmobiliarios que, con clara parcialidad e interés, ven en el mercado inmobiliario e hipotecario la principal razón de sus actividades comerciales. Dichas posiciones, como es de esperar, desestimaron cualquier insinuación sobre distorsiones en el sistema inmobiliario peruano.
Como se mencionó, en este boom inmobiliario, de manera peligrosa se ha logrado que todos queramos beneficiarnos con algo, como si se tratara de comprar a precio ganga algo que mañana va a subir de precio. Todos queremos comprar, vender, comprar para alquilar y repetimos como letanía ese argumento “básico” del déficit habitacional, ahora somos expertos consultores inmobiliarios y activos consejeros.
Uno de los objetivos del artículo era poner este tema en agenda, generar el interés adecuado y elevarlo así a un nivel en el que pueda ser discutido y analizado técnica, financiera y socialmente. Han pasado algunos meses y creo que esto se viene dando.
El debate se ha venido presentando en diferentes escenarios, lo cual beneficia al consumidor pues se difunde información en los medios que le es útil para la toma de una decisión hipotecaria. Hoy vemos como algo favorable que el BCR en su labor supervisora, haya incrementado la tasa de encaje. Esto en contraposición de los que quisieran su disminución como parte de una marcada política expansiva, que no haría otra cosa que acelerar los créditos de manera incontrolable y sobrecalentar la economía peligrosamente.
Como consecuencia de esto, el anuncio además de que los bancos evalúan variaciones respecto al aumento del porcentaje de la cuota inicial para el acceso a un crédito hipotecario, son medidas que regularizarán el ritmo y permitirá un crecimiento sostenible de aquellos créditos hipotecarios que sean solicitados sobre todo por clientes de alto riesgo, acciones concretas que habla bien del sistema financiero.
Sin embargo y en un camino absolutamente contrario como estrategia de Estado y como gestión responsable y partícipe fundamental del sector promotor inmobiliario, hace apenas unas semanas, el Fondo Mi Vivienda-FMV incrementó riesgosamente el valor tope de las viviendas que financia el Programa Nuevo Crédito Mi Vivienda de 182,500 soles a 255,500 soles, o sea un incremento del 40%.
El argumento sobre este incremento se basa en dos puntos expuestos públicamente en los medios por su gerente general: (a) debido al aumento del precio de las viviendas y por el mayor poder adquisitivo para el pago de la población (b) para colocar mayores créditos del programa Nuevo crédito mi vivienda, o sea en cristiano, para lograr cumplir con la META de gestión del FMV (¿?).Hacer números no significa el éxito de la gestión, significa querer canjear cantidad por calidad.
Una medida de este tipo no solo encareció las viviendas por norma y de manera especulativa ya que departamentos que días antes estaban siendo ofrecidos por constructores y promotores inmobiliarios en el máximo del monto mayor permitido por el programa (182,500 soles) para favorecerse de los beneficios del Programa del Estado, se incrementaron o “reajustaron” en cuestión de horas o días sin ninguna justificación comercial, solo por el hecho de que la norma lo permitía.
Medidas como estas, no solo incentivan al incremento del precio de las viviendas alimentando la especulación, sino que lo más sensible, al incrementarse los precios, el FMV está escogiendo destinar recursos del Estado que siempre son los más escasos, a sectores de la población que ya se encuentran atendidos por la banca financiera a través de créditos hipotecarios comunes. Una familia o una persona soltera que puede comprar una vivienda de 255,500 soles (100,000 dólares) no creo que requiera algún bono para financiarla, o en todo caso, priorizando, siempre ese bono será mejor utilizado y necesario por las familias que pertenecen a segmentos que realmente necesiten una ayuda del Estado.
Debo confesar que esta propuesta de incremento del valor a financiar, fue rechazada en su momento por el Directorio cuando participamos de él. La razón fue muy sencilla: el tope de 180,000 soles de ese tiempo, obligaba forzosamente a aquellos promotores que querían favorecerse del apoyo del Estado, a ofrecer un producto dirigido a la población emergente que realmente requería de vivienda y dinamizar la competencia y la oferta en ese segmento. Por otro lado el tope del precio ayudaba al mercado inmobiliario en compensar el incremento de los precios en general al mantener una oferta inmobiliaria con topes establecidos, con lo cual el Estado cumplía con su rol de promotor y de responsabilidad respecto a este sector.
Hoy, con esta medida las familias del Programa se podrán endeudar con viviendas más caras, con plazos más largos, con cuotas iniciales mínimas y el Estado financiará más, utilizando mayores recursos. Esta noticia sin embargo, ha sido tomada favorablemente por el sector financiero e inmobiliario: más margen de utilidad en la venta de las viviendas y en la financiación de los créditos hipotecarios. Usted analice quienes realmente se favorecen con este tipo de decisiones.
En la web oficial del FMV se define como Visión de la Entidad lo que sigue: “Facilitar el acceso a la vivienda, principalmente de las familias con menores ingresos a través de la gestión concertada entre el Estado y el sector inmobiliario y financiero”.
Nadie va a sostener que una familia que adquiere una vivienda de 100,000 dólares encaja en esa Visión.
Richard Koo, economista en Jefe de Nomura Research Institute del Japón, de reciente visita en el Perú, ha señalado su preocupación sobre este tema, y si bien, ha reconocido que no conoce al detalle el mercado inmobiliario e hipotecario peruano, su opinión siempre es de relevancia mundial.
Ojala no tengamos que esperar hasta que venga otra opinión de afuera para recién reaccionar responsablemente.
