El crecimiento de precios de las viviendas y, con ello, el de la rentabilidad en la inversión inmobiliaria, han sido impulsados por los costos de construcción (incluyendo materiales) y precios de los terrenos. Por ello, hoy no existe burbuja inmobiliaria, indicó Jorge González Izquierdo y descartó que haya siquiera señales que nos sitúen cerca de este fenómeno

Pero eso no es todo. El economista e investigador de la Universidad del Pacífico prevé que los precios comenzarán a estabilizarse este 2013, por lo que el ritmo de su crecimiento —que ha llegado hasta un 20% anual en los últimos tres años— no debe pasar del 10%. Asimismo, llamó la atención para no interpretarlo como una señal de que la “burbuja se esté reventando”.

“Habrá una menor demanda porque están ajustando el crédito. Seguro que las empresas financieras van a ser más restrictivas en su evaluación de riesgo. Por oferta y demanda, cae el crédito [hipotecario] y, con ello, la demanda. ¿Qué le pasa al precio de un producto cuya demanda baja? Pues también baja, pero ello no es burbuja”, detalló.

Si estuviéramos frente a una burbuja inmobiliaria, los precios de las viviendas no solo reducirían su ritmo de crecimiento, sino que bajarían por debajo de su “valor fundamental”. Usando como ejemplo el valor de las acciones en el mercado de capitales, esto vendría a ser la suma del costo de construcción y precio del terreno. Y la devaluación sería abrupta y en más de un 40%, agregó.

Debate abierto
De acuerdo al INEI, el 2010 fue el año de mayores alzas en el precio de los materiales de construcción, siendo abril y mayo los de mayor incremento (1.31% cada uno). En el 2011, hubo siete meses de alza y un tope de 1.28%. Pero en el 2012 hubo siete meses de bajas, llegando hasta -0.69% en julio. En los otros cinco meses, el alza más pronunciada fue de 0.19% en enero. De hecho, en los últimos 12 meses hasta abril de este año, la variación fue de -0.79%.

Pero los precios entre el 2010 y 2012 siguieron subiendo, de manera distinta según los sectores socioeconómicos. Izquierdo aseguró que, con el precio de los terrenos, el aumento del valor de las viviendas aún está lejos de ser especulativo. La venta en el sector inmobiliario incluso cayó 9.78% en el tercer trimestre del 2013, según la consultora Tinsa.

Sin embargo, entidades como el Fondo Mivivienda han advertido (Gestión 10.04.2013) que cuando los terrenos en Comas son más caros que en San Isidro en zonas comerciales, entonces sí hablamos de especulación. Por otro lado, la SBS también ha tomado medidas para frenar la compra de una segunda vivienda.

Todo ello, según Izquierdo, no implica que hoy en el Perú se viva ni el comienzo de una burbuja inmobiliaria, ya que durante todo este tiempo el acceso al crédito ha sido flexible. Pero justamente para prevenir una burbuja, el aumento de encajes bancarios del BCR y las acciones de la SBS frenarían esta demanda, la inversión en segunda vivienda o endeudamiento insostenible.

LOS DATOS
-Hace un año, Jorge González Izquierdo y Ricardo Arbulú, gerente general de la consultora Plusvalía, tuvieron opiniones encontradas sobre los precios de las viviendas. Léalo aquí.

- Las normas de la SBS que limitan en crédito hipotecario darán mejores condiciones de para los compradores de primera vivienda, pero su efecto dependerá de la política de cada banco.