Guillermo Westreicher H.
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En el contexto del alza de precios de bienes inmuebles y terrenos en la capital, algunos especialistas alertan sobre la posibilidad de una burbuja inmobiliaria . Al respecto, y sobre otros temas del sector, consultamos con Cecilia Esteves, directora de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN.
¿Usted considera que hay indicios de una burbuja en el mercado inmobiliario ?
Es verdad que los precios han subido en Lima y en todo el país. Pero la burbuja se caracteriza por tener una importante demanda especulativa, con fines de inversión. Es decir, cuando compro un bien con el objetivo de venderlo en el futuro con ganancias. Eso creo que todavía es muy bajo en todos los sectores: viviendas , oficinas, retail, etc.
¿Pero ese componente especulativo podría crecer?
En algunos segmentos podría estar creciendo, pero solo si se vuelve significativo podría afirmarse que hay tendencia hacia la burbuja . Por el momento la demanda por los activos inmobiliarios es sólida.
¿Hay escasez de terrenos?
Un componente importante es el alza del precio del suelo. Pero también ha subido el costo de la mano de obra y de los insumos de construcción. Es decir, de los principales componentes, pero lo que más ha subido es el suelo porque hay escasez.
Dentro de la estructura de costos ¿Cuánto representa el suelo?
Entre el 15% y 20%.
¿Qué segmento actualmente es el más dinámico?
Las zonas periféricas porque el suelo tiene precios más accesibles, y el grueso de la demanda en nuestro país es por vivienda económica. Por ejemplo, Ate, Ventanilla, San Juan de Lurigancho, San Juan de Miraflores, Chorrillos, etc. En esos distritos hay disponibilidad de terrenos, que es la variable fundamental para que exista oferta.
¿Una de las opciones para incrementar la oferta de vivienda económica es utilizar terrenos del Estado ?
Sí, el Estado es un propietario importante pero hay mucha tierra privada que se puede orientar para este tipo de proyectos. Depende también de la normativa, porque aquí en Perú te permiten tener un terreno y no desarrollarlo, esperando a que suba el suelo. En otros países te obligan a que no estén inactivos, a través de mecanismo como el impuesto predial. Si no desarrollas tienes que pagar más, pero aquí es al revés. Otra forma es obligar a vender si después de un tiempo no has construido. Faltan este tipo de medidas. El marco legal actual no favorece a los desarrolladores, sino más bien a quienes tienen propiedades y quieren esperar a que se valoricen.
¿Cómo puede expandirse la oferta inmobiliaria?
Hay dos formas: por expansión (construcción en nuevos terrenos) o densificación (mayores alturas). Ambas deben combinarse. Hay espacio todavía para reemplazar edificaciones por otras de mayor altura, en zonas donde se permita.
Entonces
¿Las restricciones que imponen las municipalidades son una variable importante? Un informe hace poco afirmó que podría afectar la rentabilidad de las empresas inmobiliarias…
La tasa de ganancia de las empresas es determinada principalmente por la competencia, porque los costos de transacción y los parámetros establecidos por las municipalidades (por ejemplo, los estacionamientos) son enfrentados por todas las compañías por igual. Mientras más competencia, obviamente las utilidades se reducirán.
¿Entonces las utilidades tenderán a reducirse?
Depende a qué rubro se dedica la empresa. Por ejemplo, en el componente constructivo se registran menores ganancias porque esta actividad es casi un commodity, hay mucha competencia, principalmente para edificaciones sencillas. Sin embargo, las constructoras que desarrollan edificaciones más complejas tienen oportunidad para ganar por el conocimiento y la tecnología especializada.
Ahora, también es importante el ordenamiento de la ciudad ¿En qué zonas puede incrementarse la oferta de oficinas?
Los lugares más apropiados para el desarrollo de edificios corporativos son aquellos que permiten altura. Necesitas avenidas amplias, por ejemplo, la vía expresa. Pero vemos que no se ha desarrollado de forma pareja. Existen factores limitantes para la inversión, y los municipios deben promover ciertos usos específicos del suelo dentro de un ordenamiento del distrito y la ciudad. De lo contrario, se construyen oficinas en zonas que no ofrecen del todo las condiciones. En Surco se ha desplazado parte de la oferta de oficinas, pero está afectando el tráfico, la congestión y la contaminación. Por ejemplo, la zona del Derby y Manuel Holguín
Y en esta zona del Este de la ciudad hay universidades y colegios, la hora punta es terrible…
Sí, parece que esta zona al este está a punto de colapsar. Los municipios deben definir dónde quieren promover el uso corporativo. Toda la vía expresa tiene potencial.
¿El sector inmobiliario seguirá creciendo impulsado por la demanda interna?
Sí, el sector inmobiliario responde mucho a la macroeconomía, al crecimiento de los ingresos de la población y el desarrollo de los negocios. En provincias se está dando un crecimiento vertiginoso, en Trujillo y Arequipa, e incluso en ciudades más pequeñas.
