El desarrollo del sector inmobiliario en el Perú está en manos de las municipalidades. Son estas las que deciden cómo crecen las ciudades, desde la habilitación urbana de un predio hasta la construcción y ejecución del uso final del mismo. Y, el ilusorio “boom inmobiliario” parece desinflarse ante su ineficiencia. Al menos, así lo cree el abogado Martín Mejorada.
“Es verdad que el Poder Ejecutivo ha hecho intentos serios de simplificar estos trámites, pero no lo logra (…) Por más que el gobierno central intente, estos trámites están en manos de las municipalidades, y estas tienen autonomía, una visión distinta según el lugar donde se encuentra”, sostiene.
Para el especialista en temas inmobiliarios, la mayoría de los gobiernos municipales no están siendo eficientes por un “problema de actitud frente a la inversión”.
“No son tan proactivas frente a la inversión como se espera. Hay mucho temor en que, tras esta expansión urbana, se pierda el control de la planificación, que es su competencia por mandato constitucional (…) Las municipalidades son temerosas frente a la vorágine constructiva”, indica.
Como entes autónomos, las municipalidades gozan de grandes espacios de libertad en esta materia y se rigen bajo su propia visión de desarrollo urbano. Así, establecen sus propios procedimientos de control, entrega de permisos, tarifas de calificación de proyectos, entre otros elementos.
“Es inaceptable que uno tenga una zonificación en una vereda y vea edificios de 10 pisos ahí, y al frente, que es otro distrito, pues no hay edificios porque la visión de ese alcalde es distinta en términos de crecimiento de su ciudad”, ejemplifica el socio del estudio Rodrigo, Elías & Medrano.
“La autonomía no es una libertad que pueda ejecutarse a costa del desarrollo del país en este sector. Por encima de esta autonomía, debe estar la uniformidad, que es garantía de crecimiento”, agrega.
Otros problemas
El sector inmobiliario en el país presenta mucha demanda y poca oferta, por lo que no se puede hablar de un boom inmobiliario.
“Lo que está pasando ahora es que nuestro déficit inmobiliario ha sido tan grande y nuestro crecimiento tan acelerado en los últimos 15 años que, siendo la vivienda la necesidad más importante de las personas, se ha comenzado a cubrir a como dé lugar. Y los inversionistas venden alocadamente, y se hace lo que se puede en el camino”, explica.
Además del temor ante las inversiones y la falta de uniformidad en la administración municipal, el profesor de la PUCP señala otros problemas que involucran directamente al Gobierno central como la provisión de servicios públicos y los vacíos en infraestructura a lo largo del país.
“Por ejemplo, si usted quiere hacer un edificio en el centro de Miraflores, Sedapal no le va a dar conformidad sobre la posibilidad de atender su requerimiento de agua porque ya no tiene provisión (…) Y hay una labor pendiente del Estado muy grande en términos de infraestructura, servicios públicos, pistas, veredas, desagüe, recursos naturales… Todo confluye”, asegura.
Solución
Mejorada manifiesta que, desde el Gobierno central, se debe fomentar de manera más impositiva tratamiento uniforme en las habilitaciones urbanas y el manejo de la tierra en general.
“El manejo de la tierra no puede ser un asunto local. La ejecución de los permisos del uso de la tierra debe estar en manos de la autoridad más cercana, que es la municipalidad, pero el diseño de los sistemas urbanísticos debe ser uniforme”, aclara.
Así, los gobiernos locales deberían comportarse bajo una sola regulación en base de principios claros en el uso de la tierra, ya sea urbana o rústica. Y las políticas nacionales deben establecer un “diseño uniforme, sencillo y vinculante” para todas las municipalidades.
