La industria hotelera nacional ha experimentado su periodo de mayor expansión a nivel histórico en la última década. Hasta el año 2005, el número de marcas hoteleras internacionales presentes en el mercado peruano alcanzaba apenas la docena, mientras que al 2015 ese número se ha más que duplicado.
Pocos hubiésemos podido imaginar el tremendo impulso del sector hotelero en un ambiente económico internacional prolongadamente adverso y con pronósticos poco positivos para el desempeño de las economías desarrolladas, de las cuales existe una importante dependencia, más aún cuando a fines de los años noventa e inicios de los años 2000 la hotelería peruana padeció los efectos de una sobreoferta de habitaciones, con tarifas y niveles de ocupación bajos.
Mercado consolidado
En efecto, el Perú pasó de cerca de un millón de turistas internacionales para finales del año 2002 a más de 3.2 millones para el año 2014, lo que implica una tasa de crecimiento anual de aproximadamente 10%. Asimismo, con relación a las divisas generadas por la actividad turística, se pasó de US$ 837 millones en el 2002 a cerca de US$ 4 mil millones en el 2014, creciendo a razón del 12% anual, con lo cual no solo se incrementó el número de turistas internacionales, sino también su nivel de gasto individual, pasando de un promedio de US$ 786 a US$ 1,216 en el mismo periodo.
Sobra decir que el crecimiento económico del país durante el periodo en mención haría lo propio con el mercado turístico interno y sobre todo con el desarrollo del segmento corporativo, con mención aparte sobre el desarrollo de grandes eventos internacionales en el país, que según estadísticas del International Congress and Convention Association (ICCA), presentaron al 2013 como el año con el mayor número de eventos internacionales a nivel histórico.
Como consecuencia de este robusto crecimiento, el nivel de inversión hotelera tuvo un claro despegue. Las tasas de retorno exhibidas por los proyectos hoteleros empezarían, luego de muchos años, a ser bastante atractivas y, con ello, muchas marcas hoteleras de renombre buscarían posicionarse en el mercado hotelero peruano. Así, cadenas hoteleras tales como Hilton, Accor, Marriott, Starwood, Radisson, entre otras, poseen a la fecha por lo menos un hotel operativo, proyectos en construcción y todas sin excepción están a la búsqueda de nuevas ubicaciones en diferentes partes del país. Y es esto último el aspecto más notable de este boom hotelero: su alcance nacional.
El incremento de la oferta hotelera, tal como se ha descrito, no ha sido un fenómeno único de los mercados hoteleros tradicionales, tales como las ciudades de Lima o Cusco, sino además en mercados secundarios del norte, centro y sur del país. Muestra de ello es la incursión de marcas locales como Casa Andina en destinos como Pucallpa, Tumbes y Trujillo, o de otro lado, marcas internacionales como Hilton (Double Tree) y Starwood (Luxury Collection) en Paracas.
Actualmente, un claro indicador del potencial hotelero de las provincias, además del auge comercial suscitado en muchas de ellas, es el franco incremento en el nivel de arribo de pasajeros por vía aérea. De hecho, si se comparan datos provistos por la Corporación Peruana de Aeropuertos y Aviación Comercial (CORPAC) del año 2009 con los del año 2014, se tiene que muchas ciudades del interior del país poseen incrementos respecto del año 2009 del orden de 2.9 veces (Tarapoto), 2.6 (Piura), 2.3 (Arequipa), 2.2 (Chilcayo), entre otras ciudades.
De esta forma, considerando que una de las principales motivaciones de viaje de los pasajeros responde al desarrollo de negocios (con excepción de destinos turísticos consolidados), se posee un claro indicador de lo que representa este segmento para la hotelería en diferentes ciudades y que de hecho está teniendo eco en el desarrollo de nuevas propuestas de hospedaje.
Inversión reciente en el sector
Un recuento del nivel de inversión hotelera en el último lustro, provisto por la Sociedad Hoteles del Perú (SHP), señala un incremento de 3,194 habitaciones adicionales, con un total de 41 hoteles y una inversión global de US$ 550 millones, con una gran participación de hoteles de 4 y 5 estrellas (75% del total).
Por un lado, es interesante comprobar cómo el mercado ha sido capaz de asimilar esta nueva oferta, mostrando al mismo tiempo una mejora en la ocupación promedio (4 y 5 estrellas) a nivel nacional, que al 2014 tiene un valor de 63% y una tasa de crecimiento histórica de cerca del 9%. La ciudad de Lima, como es de esperar, tiene un comportamiento similar con una ocupación promedio (4 y 5 estrellas) de 67% y un crecimiento histórico del 6.6%.
De otro lado, las tarifas también han mostrado una evolución positiva, con un promedio de más de US$ 200 en los segmentos de lujo (5 estrellas) y de más de US$ 100 en segmentos de alta gama (4 estrellas) en Lima, situación que no es muy distinta en provincias, con presencia hotelera sofisticada como Cusco o Arequipa. Así, en ambos casos, se observa una continua recuperación del mercado desde la caída que supuso en la industria la crisis financiera internacional de fines de 2008.
Sin embargo, la inversión reciente parecería echar por tierra algunas proyecciones realizadas en el 2009 sobre el nivel de inversión hotelera para los años señalados, ya que inicialmente se hablaba en los medios de un total de más de US$ 1,500 millones. Con relación a ello, son de destacar una serie de aspectos tanto endógenos como exógenos que explicarían el retraso de muchos proyectos que aún esperan ser concretados.
Desafíos para la inversión hotelera
Del lado de los factores endógenos, es importante considerar todos los aspectos que deben ser cubiertos por parte de los promotores de los proyectos, tales como la adquisición del terreno, el desarrollo de estudios de mercado y definición del concepto y categoría del hotel a desarrollar, negociación de los contratos de franquicia u operación del negocio, así como el levantamiento de fondos para la implementación del proyecto. En muchos casos, el completar todos estos pasos esenciales puede tomar años, dependiendo de la escala y complejidad del proyecto.
En lo que se refiere a los factores exógenos, se tiene desde una variedad de aspectos que hacen referencia a la competitividad del mercado hotelero y a la de nuestra economía. Así, se tienen aspectos que podrían catalogarse como barreras a la entrada en el sector y que tienen que ver principalmente con los altos costos de la tierra para el desarrollo de proyectos hoteleros, sobre todo en mercados desarrollados tales como las ciudades de Lima y Cusco, donde terrenos con adecuadas ubicaciones no bajan de los US$ 4,000 por metro cuadrado en el mejor de los casos. Esto obliga a que los futuros desarrollos deban plantear un variado mix de unidades de negocios para rentabilizar la inversión total; es decir, plantear proyectos de uso mixto tales como hotel + oficinas + comercios, entre otros.
Otro aspecto importante de este tipo es la obtención de adecuadas fuentes de financiamiento. Si bien se ha dicho que ello correspondería a un factor endógeno con referencia a la estructuración financiera del proyecto, las condiciones generales del sector financiero peruano suponen un elemento de consideración sobre el cual el inversionista no tiene mayor control. Plazos no mayores a los 7 u 8 años y tasas que están en promedio 1.5 o 2 puntos porcentuales por encima de las exhibidas en algunos países de la región son reflejo de las dificultades para la obtención de liquidez para la ejecución de proyectos, considerando la naturaleza de los flujos del negocio hotelero: rentas medias a largo plazo con un importante cash out a la comercialización del activo.
Finalmente, otro elemento exógeno, que viene suscitando preocupación en el sector, tiene que ver con una serie de regulaciones desde dos frentes. Por un lado, las normativas municipales acerca de parámetros urbanísticos que limitan tanto la oferta de lotes adecuados para la actividad hotelera como las posibilidades de construcción; y, de otro lado, los extensos plazos que toma el tramitar los permisos y licencias necesarios para las etapas de construcción, preoperación y operación de los proyectos.
Sobre este último, la SHP ha venido generando esfuerzos conjuntos con el Ministerio de Comercio Exterior y Turismo, a fin de mejorar el clima de negocios respecto de los plazos requeridos por las instituciones para la obtención de permisos y licencias con buenos resultados, donde se espera contar con una ventanilla única para la facilitación de estos trámites. A esta iniciativa, existe en paralelo esfuerzos desde el Banco Mundial a través de la International Finance Corporation, la cual ha llevado a cabo un análisis de estas situaciones en el mercado cusqueño, con importantes hallazgos y propuestas para la mejora del clima de negocios en la Ciudad Imperial.
Nuevos proyectos y futuro del sector
Para el presente año, el sector tendrá un panorama bastante dinámico, pues se espera la inauguración de 10 nuevos hoteles de alta gama (6 de ellos de cadenas internacionales), con un total de 1,090 habitaciones y una inversión global de US$ 162.5 millones. Esto supera ampliamente lo visto en el sector en los últimos años en términos del ingreso de nuevas habitaciones, mientras que presentará el segundo mayor monto de inversión de los últimos 6 años.
Con relación a la proyección de inversiones para los próximos años, se tiene un estimado de US$ 1,211 millones como inversión global, con un total de 7,676 habitaciones correspondientes a 102 proyectos hoteleros. No obstante, existen cerca de 21 proyectos que no han definido aún su posible número de habitaciones e inversión, lo que podría incrementar las cifras totales en 1,500 habitaciones y US$ 275 millones de inversión.
Con lo expuesto, queda claro que el mercado hotelero peruano se encuentra en un continuo proceso de sofisticación, soportado en gran medida por el buen performance de los indicadores clave de ocupación y tarifa en diferentes mercados (primarios y secundarios), así como por el esfuerzo de parte de las grandes cadenas internacionales por encontrar lugar para sus diferentes marcas en nuestro país. No obstante, una pregunta válida ante este panorama es: ¿hasta qué punto puede el mercado seguir absorbiendo nuevas habitaciones?
De hecho, urbes como Ciudad de Panamá y Bogotá experimentaron un prolongado y abrupto incremento en la oferta de habitaciones de 4 y 5 estrellas en años recientes, que a la larga terminó por superar el ritmo de crecimiento de la demanda, repercutiendo en una reducción del nivel de ocupación y, en consecuencia, de las tarifas diarias.
El Perú tiene un potencial que supera el ritmo al cual crecerá la oferta de habitaciones. Prueba de ello es que el mercado ha sido capaz de mejorar sus indicadores de ocupación media y tarifa diaria de forma continua a pesar de las más de 3,000 nuevas habitaciones introducidas en los últimos 5 años. Este es un punto de partida que traza un panorama optimista sobre lo que sucederá con el sector a futuro.
Aspectos relevantes en el proceso de inversión en proyectos hoteleros
Diagnóstico:
Se debe llevar a cabo una profunda, documentada y, sobre todo, objetiva reflexión respecto del verdadero potencial hotelero de una determinada propiedad. Si bien es cierto la ubicación en el caso de la industria hotelera es primordial, muchas veces no resulta sencillo saber si en realidad se cuenta con una buena ubicación.
Concepto y factibilidad:
Es importante la determinación (sobre la base de un estudio de mercado) del nivel de servicios con el que deberá contar el proyecto hotelero; es decir, precisar su concepto. Ello definirá el estándar del hotel a desarrollar y, de esta forma, la posible marca (de optarse por una franquicia), con lo cual se podrá elaborar un análisis más fino sobre la factibilidad económica del proyecto.
Reducir el riesgo operativo
El negocio hotelero es un desafío en sí mismo: se atienden personas. Así, el contar con un staff que esté a la altura se convierte en una condición sine qua non. Al respecto, negociar un contrato de franquicia u operación con una cadena hotelera reduce de forma significativa el riesgo operativo, lo que, asimismo, se traduce en un mayor retorno del negocio.
Financiamiento del proyecto:
El acceso a fuentes de financiamiento se facilita sobremanera si se han obtenido buenos resultados en los puntos arriba citados. No obstante, es importante estructurar adecuadamente la composición de la inversión total del negocio (capital/deuda), de la forma más conveniente sobre la base de la proyección de ingresos del negocio.
