El anuncio de un nuevo paquete de medidas para descongelar el sector inmobiliario despertó una serie de especulaciones desde hace ya más de tres meses. La publicación de la nueva ley de arrendamiento terminó de despejar varias dudas.

En una extensa entrevista el ministro de Vivienda, Milton von Hesse explicó a Gestión en qué consisten los tres nuevos instrumentos que crea la ley para facilitar el acceso a un inmueble.

La nueva ley de arrendamiento ha sido la más esperada por el mercado ¿cuánto cambiará la estructura actual con esta nueva norma?
Cuando uno analiza el mercado peruano ve que no todas las opciones de acceso presentes en otros países están en el Perú. En Perú o te compras una vivienda al contado o te compras una vivienda a crédito o recurres a la auto construcción informal, ese es el espectro reducido de opciones.

La ley amplia ese espectro…
Hemos hecho una ley que promueve el arrendamiento de viviendas, el alquiler-venta y el leasing inmobiliario. Son tres opciones que no necesariamente le convienen a todo el mundo pero la idea es que las familias vean todo el espectro y decidan finalmente cuál es su opción más adecuada para cada característica de cada hogar.

Entrando al detalle de cada mecanismo, en el caso del leasing entiendo que no se requerirá cuota inicial…
Porque el banco es el dueño del inmueble hasta el final, hasta que termines de pagar el 100% del valor de la vivienda.

¿Y las cuotas mensuales desde el principio van pagando el valor del inmueble?
Claro, parte de esa cuota es por el alquiler de la vivienda y el otro porcentaje es para que todos los meses adquieras un poquito de la vivienda, pero la propiedad se mantiene en el banco hasta que termines de pagar, es cómo funciona el leasing inmobiliario.

¿Pero el futuro propietario en un tiempo puede trasladarse a un crédito hipotecario?
Si firme un contrato de leasing por 20 años pero a mitad del camino considero que es muy largo, estos mecanismos te permiten combinarlo. Ya tengo una historia financiera y ahora sí me hace sujeto de crédito y en el año siete u ocho puedo migrar al esquema de crédito hipotecario.

¿Por qué sería atractivo para los bancos?
El sistema ha sido diseñado de tal forma que la población lo va a demandar, y al banco le va interesar acompañar esa demanda, porque generalmente son los hogares jóvenes lo que se van a ir por una opción como esta y los bancos quieren fidelizar sus clientes desde ahora que están empezando.

¿Y para el banco?
El año pasado dimos también una norma de promoción de construcción para viviendas que es el mecanismo de depreciación acelerada, que permite liberar liquidez en el corto plazo. Entonces hay razones de oferta y razones de demanda por las cuales un mecanismo como esta debería ser atractivo.

Fuentes del sector financiero nos dicen que el leasing inmobiliario no es atractivo porque a diferencia del leasing para empresas no cuenta con beneficios como deducción de IGV o Impuesto a la Renta…
En realidad, este mecanismo viene con dos mecanismos de incentivos en condiciones normales. El primero es que por el lado del usuario quedas exonerado del IGV. La cuota del leasing queda exonerada del IGV con lo cual es atractivo recurrir al mecanismo.

Tenía entendido que la exoneración del IGV era solo para promover los alquileres…
No, para el leasing y el alquiler venta también van a quedar exonerados del IGV. Si no hubiera habido exoneración del IGV probablemente ni siquiera el sistema de alquiler puro hubiera tenido aceptación.

¿Y en el caso de la depreciación que ahora beneficia a las inmobiliarias, también favorecería al banco?
La depreciación acelerada juega para el banco que decide construir el inmueble para ponerlo en oferta de la gente con este mecanismo, pero también para las empresas constructoras en el alquiler o alquiler – venta.

El leasing inmobiliario va a ser más difícil de implementar que los otros mecanismos…
El mecanismo de alquiler- venta, o alquiler puro van a ser de más rápida aplicación porque en esta situación de desaceleración hay inmobiliarias que han construido complejos importante que no se venden debido a que el demandante no tiene historia financiera en el sistema.

En el caso del alquiler – venta, la última vez que conversamos se buscaba que las inmobiliarias entren al negocio del financiamiento con lo que no iba a haber cuota inicial y al igual que el leasing parte de la mensualidad iba a pagar el inmueble y parte al alquiler.
Inicialmente el espectro era más amplio pero hemos optado por salir con los mecanismos que son los que tienen los riesgos más acotados. En esa opción que mencionas los riesgos no estaban tan acotados. Se evaluó que los riesgos eran más altos de lo que estaba dispuesto a asumir el mercado.

¿En qué sentido?
Porque en general una inmobiliaria desarrolla su expertis en el mundo real, no en el financiero y al no estar supervisadas por la SBS te llevaba a una necesidad de mecanismos complementarios tan sofisticados que ahí sí iba a ser muy costosa su implementación y de repente no funcionaba.

En alquiler – venta además de generar historial crediticio, la ventaja que tendría es la opción de compra…
La ventaja del alquiler venta es que hoy día fijo el precio del inmueble para comprarlo en un año o dos. Es decir tengo 24 meses para ir por alquiler, pero después de ese tiempo tú me respetas el valor de esa propiedad y de ahí voy al banco con mi historial de pago y recibo mi crédito.

¿La opción de compra se fija desde el inicio de la relación contractual?
Claro, se inscribe en los registro públicos y tiene un formato especial, el contrato se firma ante el notario y se inscribe en registros públicos. La opción de compra la tiene que respetar el dueño del inmueble, el inquilino, si es una opción, la puede o no la puede ejercer pero el dueño sí me la tiene que respetar.

Y esos mecanismo le van a dar un historial de pago…
Se ha creado un registro y los pagos van a ser bancarizados, así que si pago todos los meses mi cuota de alquiler o alquiler-venta, el banco sabe si yo pague 12 o 24 meses y no he tenido un atraso y soy totalmente confiable califico perfectamente para un crédito.

Pero con el leasing inmobiliario el sistema financiero tiene que adaptarse…
Con el tema del leasing probablemente se demore un poquito más porque hay los que están muy animosos y los que son más escéptico. Todavía tenemos que terminar el reglamento, el formato, el software la capacitación a todos los involucrado. Esperamos que a fines de setiembre o inicio de octubre ya podamos tener estos mecanismos plenamente operativos.

OTROSÍ DIGO
Norma. La nueva ley de arrendamiento establece textualemnte que “los contribuyentes personas jurídicas que se dediquen a las actividades de construcción, de arrendamiento financiero o inmobiliaria, gozarán por un plazo tres años de la exoneración del IGV contados a partir de la entrada en vigencia de este Decreto Legislativo, por los servicios de arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda que presten a favor de personas naturales en virtud de contratos celebrados en el marco de la presente norma.

Sumilla
Los riesgos eran más altos de los que estaba dispuesto a asumir el mercado. Una inmobiliaria desarrolla su expertir en el mundo real no en el financiero y al no estar supervisadas por la SBS requería mecanismos más sofisticados y ahí iba a ser costosa su implementación y no funcionaba.

Precisiones
1.Leasing. Se realiza directamente con el banco, no requerirá cuota inicial y desde el inicio un porcentaje del abono mensual irá a pagar el inmueble y parte pagará una especie de alquiler al banco.
2.Alquiler-Venta. Se efectúacon la inmobiliaria, se firmará un opción de compra con precio fijo a una fecha dada. Se paga solo alquiler hasta ejecutar la opción que requerirá crédito hipotecario.
3.Alquiler. Bajo este esquema el inquilino solo tiene la ventaja de acumular historial de pago para acceder a un crédito hipotecario y si requiere cuota inicial, al igual que el alquiler venta.