Hace 25 años era casi imposible para una familia de clase media acceder a una hipoteca y cumplir el sueño de la casa propia.

El sector hipotecario fue uno de los más golpeados por la crisis de fines de los 80. Los procesos hiperinflacionarios impactan principalmente en los segmentos vinculados a las inversiones de largo plazo, como el mercado de bienes raíces.

“La devaluación de la moneda era tan fuerte (a inicios de los 90) que era difícil que las personas pensaran en endeudarse en una hipoteca en dólares ganando en soles”, refirió Javier Ibáñez, catedrático de ESAN.

Frente a esta situación, para reducir el riesgo en la colocación de hipotecas e impulsar el mercado, la banca optó por la indexación de las cuotas. Se trataba del sistema de valor de actualización constante, que consistía en ajustar la tasa de acuerdo a la inflación. Es decir, cuanto más subían los precios en la economía, mayores eran los intereses a pagar por el préstamo.

Dicha metodología no dio resultado. Debido a la alta inflación se hizo imposible que los deudores pudieran cumplir con sus obligaciones.

Los bancos también crearon las letras hipotecarias, con el objetivo de colocar papeles en el mercado de valores. Estos instrumentos de inversión, cuyo público objetivo eran las personas de alto patrimonio, tenían plazos de entre 15 y 20 años, de manera que permitían a las instituciones levantar capital de largo plazo.

“Si el banco quiere colocar, por ejemplo, a diez años, debe captar capital a diez años”, explicó Ibáñez.

Sin embargo, en un contexto en que el ingreso per cápita del país recién se recuperaba de la hiperinflación, no muchos inversionistas se mostraron interesados en las letras hipotecarias. “Teníamos una economía todavía muy golpeada en los 90. No existía una central de riesgos que brindara información sobre todos los deudores del sistema financiero. Eso comenzó en 1998. Antes de eso, solo se tenía información de quienes registraban préstamos mayores a US$ 5,000”, recordó el catedrático.

Entre 1995 y 1996, llega al Perú la banca de consumo, que incorporó al sector C y D al sistema financiero. Sin embargo, el mercado hipotecario seguía limitado a individuos de altos ingresos y a plazos máximos de cinco años, por lo que las cuotas mensuales eran elevadas.

En conclusión, si bien la economía del país comenzó a recuperarse en los 90, dicha década se podría catalogar como perdida para el mercado de hipotecas. Fue recién en el siglo XXI que el grueso de la población comenzó a acceder a créditos hipotecarios. El Fondo Mivivienda jugó un rol importante. Si bien se creó en los 90, fue en la década siguiente que tomó mayor impulso.

“Mivivienda solo había entregado 900 créditos en la época de Fujimori y contaba con US$ 600 millones. Decidimos que los préstamos los hiciera la banca privada y no una ventanilla del Estado”, señaló Carlos Bruce, quien lideró el programa como ministro de Vivienda en la década pasada.

Es decir, el mercado resurgió, pero esta vez no de la mano de la banca estatal, como en los 70 y 80, cuando existía el Banco de la Vivienda. Dicha entidad desapareció por la hiperinflación y con el nuevo marco legal de los 90 que dejó al Estado sin participación directa en el sector financiero.

“Con Mivivienda, el banco cobraría el crédito hipotecario y a su vez prestaría a las empresas que decidieran construir para cubrir la demanda insatisfecha. El Estado dejó de intervenir a través de la oferta y comenzó a subsidiar la demanda”, explicó el exministro.

Bruce confesó que fue difícil convencer a los banqueros de participar del programa estatal. No obstante, con el crecimiento económico del país y la estabilidad macroeconómica, los segmentos de bajos ingresos comenzaron a ser vistos por las entidades financieras como potenciales clientes.

Cabe anotar que recién entre el 2007 y el 2008, con la mayor confianza en la moneda nacional, la cartera hipotecaria comenzó a desdolarizarse.

El país vivió un boom del crédito hipotecario hasta el 2013. Uno de los factores que lo favoreció fue la emisión de bonos en el mercado internacional por parte de las entidades financieras peruanas. Dichos papeles se colocan hoy a plazos de entre 25 y 30 años.

Desde el año pasado, el crédito hipotecario se ha desacelerado a la par del crecimiento del PBI, y parece no vislumbrarse un claro repunte. Si bien en marzo de este año se desembolsaron 2,834 nuevos préstamos, la mayor cifra mensual desde setiembre del 2014, en abril solo se entregaron 2,440, según datos de Asbanc.

Actualmente, la cartera hipotecaria representa alrededor del 20% de los créditos del sistema financiero local. Sin embargo, solo llegan a 200,000 préstamos en un universo de 30 millones de peruanos.

Sin duda, hay un importante grupo aún desatendido por el mercado inmobiliario. Para enfrentar este problema, el Gobierno ha planteado nuevas modalidades para adquisición de viviendas, como el alquiler-venta y el leasing inmobiliario. Solo el tiempo comprobará su efectividad.