Jorge Olcese Fernández, economista.
Al primer semestre del 2013, el saldo de las colocaciones totales de los créditos hipotecarios para vivienda, en todas sus modalidades, creció en 25.26% respecto de similar periodo del 2012 (superior al ritmo del 22% que mantenían hasta finales del 2012), llegando a S/. 28,219.8 millones. En este mismo periodo el número de clientes reportados con saldo aumentó en 11.9% (muy similar al aumento registrado hasta el 2012), de acuerdo con los saldos reportados oficialmente por la SBS en el Reporte Crediticio Consolidado (RCC) y validados por la empresa Xchange Perú Central de Riesgos Peruana.
Dentro de este total, destacan las” colocaciones del Fondo Mivivienda”:http://gestion.pe/noticias-de-fondo-mivivienda-4392?href=nota_tag que llegaron a registrar un saldo de S/. 4,086.8 millones, un incremento del 28.1% respecto a los seis primeros meses del año pasado. Mientras que el número de clientes aumentó en 14.7%, llegando a 65,677 a junio del 2013. Es importante destacar que de acuerdo con estas estadísticas y las evoluciones indicadas, los saldos de las colocaciones del Fondo Mivivienda mantienen la misma proporción de un poco más del 14% dentro del total de créditos hipotecarios, desde hace tres años. El mismo hecho se constata en el número de clientes reportados en estos periodos, a pesar de que estos representan el 32% del total de los clientes hipotecarios en el sistema financiero.
Calidad de las carteras
Ahora bien, los evidentes elevados incrementos en el ritmo de las colocaciones hipotecarias han tenido su impacto en la morosidad. Si bien es casi común esperar que la morosidad de este tipo de créditos sea reducida, el ratio de atrasos ha estado aumentando en los periodos comentados.
Así, en las colocaciones hipotecarias del sistema financiero (sin considerar al Fondo Mivivienda) se registró una morosidad del 1.52% según los saldos al mes de junio del 2013, mientras que en el mismo semestre del 2012 este fue del 1.45%, tomando en cuenta los saldos reportados en situaciones de refinanciados, vencidos y en cobranza judicial.
Lo alarmante es que este ratio fue 0.83% en el 2011, y el promedio histórico del mismo durante tres años atrás no pasó del 0.86%.
La descomposición de los atrasos recientemente registrados es mucho más alarmante. Al revisar sus componentes se constata que los saldos refinanciados (debe entenderse que son créditos de clientes que han tenido y pueden presentar dificultades en sus pagos recurrentes) aumentaron en 25% entre los dos semestres en estudio, pero es peor aún resaltar que estos saldos refinanciados de los clientes clasificados en normal aumentaron en 69% en el mismo lapso de análisis.
Es decir, descontando los créditos vencidos o en cobranza judicial, en los doce últimos meses más cantidad de clientes están resintiendo sus capacidades de pago para afrontar a tiempo las cuotas hipotecarias, debido en general al impacto como resultado de las características de estos créditos (léase en dólares) o por el exceso de sus obligaciones respecto de sus ingresos.
El deterioro de estos créditos también se confirma al revisar la evolución de los saldos hipotecarios en situaciones de vencidos y en cobranza judicial. Estos saldos correspondientes a los clientes clasificados en normal han aumentado de manera dramática.
Los clientes con créditos hipotecarios clasificados con riesgo normal han deteriorado sus capacidades de pago en el lapso de doce meses, ya que los saldos en situaciones de vencidos y en cobranza judicial reducidos que se registraron en junio del 2012 han crecido tremendamente un año después.
Además, los clientes con créditos atrasados y clasificados en los tres niveles de mayor riesgo (deficiente, dudoso y pérdida), que sumaron 5,204 en junio del 2012, crecieron hasta 6,090 un año después. Un hecho preocupante adicional es que la cantidad de clientes con atrasos y en estas clasificaciones de riesgo han aumentado continuamente desde hace tres años.
En el caso de los préstamos del Fondo Mivivienda, a pesar de que la morosidad en porcentaje del total colocado se mantiene por debajo del 1%, llama la atención que los clientes que se encuentran en las tres peores clasificaciones de riesgos (deficiente, dudoso y pérdida) hayan incrementado ligeramente su participación en el total. Así, los clientes en estos niveles de riesgos representaron el 9.76% en junio del 2012, pero subieron al 10.32% en junio del 2013. Además, el aumento en la cantidad de estos clientes en riesgo elevado ha sido del 21.2% mientras que la cantidad de los clientes en normal se incrementó solo en 13.9%.
Conclusión
A pesar de que a inicios del 2013 se preveían mejores sistemas y controles en las entidades, para ser más exhaustivos en el otorgamiento de estos créditos, con el paso del tiempo se están notando variaciones muy preocupantes.
La todavía elevada dolarización de los créditos hipotecarios (cercana al 80% en promedio) y el incremento del tipo de cambio en los dos últimos meses han tenido un impacto decisivo en el deterioro de las capacidades de pago. En este mismo sentido, al parecer las evaluaciones y modificaciones en las capacidades de pago de muchos clientes han tomado a las entidades financieras por sorpresa, ya que parece que los límites a los parámetros de alertas, como son la cuota/ingreso o el “loan to value”, no han ayudado a evitar los aumentos en las morosidades.
Por tanto, se deberían aplicar mejores controles y seguimientos más frecuentes a estos deterioros de modo que los efectos externos de variables como el tipo de cambio o los excesos de obligaciones sobre los diferentes niveles de ingresos no perjudiquen este tipo de comportamientos en estos créditos.
