Los distritos emergentes se convierten en la nueva apuesta inmobiliaria del futuro
G de Gestión. En este reportaje especial, vemos cómo la saturación de los distritos tradicionales obliga al inversionista de real estate a seleccionar nuevos destinos para desarrollar proyectos dirigidos a otros públicos.
Por: Redacción Gestion.pe
Fernando Gimeno
LA MAR, GRAU, SURQUILLO: A CUADRAS DEL A1
Lima tiene la inusual característica de poder pasar de enclaves de viviendas A1 a otros que calificarían como B2 o C en una breve caminata. Quienes vieron en ello una tesis de inversión y apostaron hace cinco o 10 años por las cercanías de Parque Mora y la avenida General Córdova, en el límite de Miraflores y San Isidro; el Parque Castilla en Lince; Magdalena límite con San Isidro; la avenida San Martín, en Barranco han sido ganadores del boom: en todas ellas el metro cuadrado supera con holgura los US$ 2.000.
A futuro, las avenidas La Mar y General Mendiburu en Miraflores, las calles entre las avenidas Grau y República de Panamá en Barranco, y la zona del Mercado No 2 de Surquillo ejemplifican la idea: aún no descubiertas del todo por el boom, con problemas urbanos que reducen su valor actual, pero con un futuro prometedor.
Lo usual en este tipo de zonas es encontrar proyectos de inmobiliarias pequeñas o medianas, pero algunas de mayor envergadura también se están sumando a la apuesta. Por ejemplo, Ciudaris está desarrollando el proyecto Barranco Villa Club al costado del Mercado de Flores, con dos edficios de 20 pisos y 200 departamentos en conjunto. “Además de encontrarse a solo cinco minutos de Miraflores, es un punto con una excelente conectividad gracias a su gran cercanía con una estación clave del Metropolitano”, explica su gerente general, Ricardo Arbulú. En este proyecto el precio del metro cuadrado alcanza los S/. 3.800 y su expectativa es que haya una revalorización de alrededor del 10% para el 2014.
También hay margen de crecimiento en las cuadras colindantes al Paseo de la República, una vía que crecerá ante la saturación de Miraflores y renovará el distrito de Surquillo. “La falta de terrenos cambia la preferencia del público: ya no se fija tanto en vivir frente al mar o junto a un parque, sino en tener buenas vías de comunicación”, afirma Miguel Ángel Rischmöller, gerente general de la constructora Rischmöller, con dos proyectos frente a la Vía Expresa.
En Surquillo, la transformación se viene dando en las avenidas Principal y en Sergio Bernales. “Antes había talleres, pero son calles amplias y ya hay edificios de diez pisos que hacen más viable el retorno de la inversión. Asimismo, Angamos presenta una gran oportunidad, porque no hay edificios de gran altura”, comenta Álvaro Puga, gerente inmobiliario de C&J Constructores y Contratistas.
La Mar y General Mendiburu han vivido su propio boom en los últimos años, con la apertura de restaurantes y algunos cafés. Pero, el tesoro residencial fue General Córdova. Ahora, la expectativa por el proyecto inmobiliario-comercial del Cuartel San Martín promete levantar toda la zona.
JESÚS MARÍA Y MAGDALENA: ENTRE EDIFICIOS Y PARQUES
Para Nella Pinto, directora gerente de Perú Sotheby’s International Realty, el destino de Lima es seguir la tendencia de crecer hacia lo alto en similitud a Sao Paulo, México D.F., Bogotá o incluso Nueva York. “Esto ocurre ya en Surco, Magdalena, Pueblo Libre y Jesús María, que es un distrito con el suelo menos sísmico y con antiguas casonas que lamentablemente se están derribando para realizar nuevos edificios”, sostiene.
Este crecimiento vertical se dará sobre todo en la avenida Brasil, que albergará edificios de hasta 20 pisos a su paso por Jesús María y Magdalena, pero su principal inconveniente es la dimensión de sus lotes, excesivamente estrechos en ocasiones para construir tantas alturas. “Esto obliga a diseñar edificios muy delgados o a comprar tres terrenos contiguos para realizar proyectos más compactos y con mejores comodidades”, explica Álvaro Puga, de C&J.
La Municipalidad de Jesús María contabilizaba a principios de año una treintena de proyectos de vivienda previstos para el 2013. Parte de ellos se centrarán en varias de sus zonas más apetecibles para edificar: la avenida San Felipe, cerca de donde se construye el centro comercial Real Plaza Salaverry, y el entorno de algunos de sus parques más grandes como el Campo de Marte. Este espacio verde de 400.000 m2 se presenta como un escenario idóneo para ofrecer una gran calidad de vida al promover hábitos sanos y deportivos, según Frida García, jefa de márketing de Ingocasa.
“Aparte de sus buenos accesos para movilizarse a cualquier parte de la ciudad, este es el gran pulmón de Lima. Sus vecinos pueden ejercer una vida más sana si aprovechan el miniclub que alberga el Campo de Marte y la ciclovía de la avenida Salaverry para pedalear o practicar footing de manera más habitual”, repasa García, cuya inmobiliaria expande esta filosofía con el edificio Dalí, una propuesta que conjuga diseño y respeto por el medio ambiente. “Este será uno de los primeros edificios de 20 pisos de la avenida Salaverry frente al parque, y su diseño pretende ser vanguardista, moderno y funcional para ofrecer cómoda distribución de vistas y áreas verdes”, añade la responsable de márketing.
Además Frida García corrobora también el gran desarrollo que en general vive Jesús María, pero advierte que la seguridad ciudadana merece mucha atención. En ese sentido, las cercanías del Campo de Marte han recibido prioridad del municipio, con una caseta de vigilancia donde el serenazgo opera las 24 horas. También se han instalado cámaras en las diferentes intersecciones de avenidas principales.
Mientras tanto, Ciudaris es una de las pocas que ha apostado por levantar un edificio de 20 pisos con 96 departamentos frente al Parque de la Reserva. “Se trata de una zona con mucho auge y potencial. Especialmente Santa Beatriz, que tiene tres vías de comunicación muy efectivas como las avenidas Arenales, Arequipa y Petit Thouars, además del Metropolitano”, apunta Arbulú.
El ejecutivo explica el auge y proyección de estos distritos en función de su estratégica ubicación cercana a San Isidro. “Las personas quieren vivir cerca de su trabajo y estos distritos dan más facilidades para construir edificios más altos que satisfagan esa demanda”, apunta Arbulú. La vista a grandes parques es un valor agregado.
COSTANERA: LA NUEVA VISTA AL MAR
Ampliar la oferta de viviendas frente al mar será otra de las claves inmobiliarias en poco tiempo. Por eso las avenidas Bertolotto y Costanera en Magdalena y San Miguel se postulan como una alternativa viable a la elevada densidad de San Isidro y Miraflores. La ampliación del circuito de playas estará finalizada previsiblemente en octubre del presente año y será el factor que les dé valor agregado. “Resultan propuestas muy convenientes por su precio y las expectativas de revalorización de la zona”, señala Miguel Ángel Rischmöller, de la Constructora Rischmöller.
Incluso hace un año, cuando se iniciaron las obras de ampliación de la Costanera, Félix Moreno, presidente regional del Callao, estimó que el valor de los terrenos chalacos más cercanos a esta vía se triplicaría, lo que daría mayor oportunidad a inversiones más grandes.
Sin embargo, mucho antes de que se iniciaran las obras ya hubo unos pocos que se adelantaron a esta oportunidad. Uno de ellos fue el Grupo Labok. “Comenzamos a trabajar hace aproximadamente siete años porque vimos que era una zona con mucho potencial”, cuenta su gerente César Larrabure. Ahora su idea ya es una realidad en la primera cuadra de la avenida Bertolotto, donde construyeron el Oceanus Casa Club, un edificio de 161 departamentos de entre 34 y 90 m2 a escasa distancia del mar. Justo al frente construyen el Pacifik Casa Club, que ofrece otros 40 departamentos, de 78 y 106 m2, y más adelante edificarán el Atlantik Ocean Tower en la cuadra seis de Bertolotto, cuyo mayor atractivo es que reduce en un 80% la sensación de los sismos para sus 172 inmuebles que van desde los 47 a los 90 m2.
Sobre estos proyectos, Larrabure destaca la revalorización que ha tenido en estos años el litoral de San Miguel. “Ha sido muy grande y esperamos que continúe conforme se terminan de consolidar los proyectos”, repasa César Larrabure. De hecho, el precio medio de los departamentos en este distrito aumentó un 113% al pasar de los US$ 50.695 a los US$ 108.029 en el último año, apunta Jessica León, socia de manufactura de Deloitte. La ejecutiva advierte además que, en ocasiones, la rigidez de la legislación limita el número de pisos y fomenta la vivienda mediana.
No obstante, Álvaro Puga y Nella Pinto son cautos en este punto al argumentar que se desconoce el tiempo que demorará la consolidación de las urbanizaciones a la espalda de los proyectos como los de la Costanera. “Obviamente subirán de precio cuando se abra una vía rápida como esta, pero quizá no llegue a las expectativas de la gente, pues lo que hace costosa a una urbanización no es solo la ubicación y la vista al mar, sino también los servicios y la seguridad”, argumenta la gerente de Perú Sotheby’s Realty.
Por el contrario, ella prefiere mirar a zonas más consolidadas como Chacarilla, como una ubicación que ganará todavía más categoría próximamente, gracias al entorno de las avenidas Primavera, Caminos del Inca y Velasco Astete. “Resulta un barrio muy atractivo para jóvenes que acumulan excedentes en la zona norte de Lima y deciden mudarse más cerca de los distritos tradicionales”, indica Pinto, que valora el ahorro de precio en comparación con distritos más caros. “El metro cuadrado está un poco más barato que en zonas similares de Miraflores y mucho menos de los US$ 4.000 que se llegan a pagar en San Isidro”, explica el especialista.
SURCO PIDE OFICINAS Y CARABAYLLO VIVIENDAS
No obstante, el futuro de Surco viene por el lado de las oficinas y el centro empresarial que se ampliará en las avenidas Manuel Olguín y El Polo, cuyos edificios hacen que este distrito tenga las oficinas más grandes de Lima, con 354m2 de promedio, según indica Jéssica León, de Deloitte. “Actualmente, tiene la tercera mayor oferta de oficinas de Lima, pero puede tener problemas de tráfico por el crecimiento urbano”, advierte.
De momento, ya se proyectan ambiciosos edificios en el cruce de estas avenidas, como Lima Central Tower, que ofrece una gran torre de viviendas y otras dos de oficinas en el cruce de estas avenidas, mientras que al lado de ello ya se construye Capital El Derby, otro más para oficinas. Ambos proyectos pertenecen a Inmobiliari, que también construye uno más en Javier Prado.
Es esta última avenida la que Miguel Ángel Rischmöller cree que todavía queda por repotenciar aún más a su paso entre las avenidas Brasil y Arequipa, donde su constructora levanta un edificio de 15 pisos con 60 departamentos, cuya revalorización espera que alcance el 25%. A su alrededor también se proyectan otra media docena de edificios similares y, a pocos metros, Magdalena también tendrá su núcleo empresarial en torno a la avenida Miró Quesada (antes Juan de Aliaga). “Lo necesario es revisar la zonificación para permitir mayores áreas comerciales. Especialmente, en las avenidas Jorge Basadre y Canaval y Moreyra, que han experimentado un incremento inusitado del 122% en el valor de su superficie comercial”, recuerda.
Al mismo tiempo, la constructora Rischmöller tomó recientemente la decisión de ingresar en los segmentos C y D del mercado limeño tras más de diez años de construcciones dirigidas a los niveles económicos A y B. Su gerente general ve especialmente con buenos ojos dirigirse a Lima Norte. “Es donde se da mayor demanda, porque los principales negocios de retail se han instalado allí”, indica el gerente, corroborado por los datos de Jéssica León.
La experta inmobiliaria señala que el 56% de la demanda insatisfecha corresponde a viviendas de un costo entre US$ 15.000 y US$ 50.000, mientras que en el 2011 el 49% correspondía a viviendas de un costo menor a los US$ 20.000. Asimismo comprueba una demanda insatisfecha para viviendas de más de US$ 120.000. “Ya no existe una sobreoferta como se registró en el 2011, lo que significa que las personas están logrando alcanzar un nivel socioeconómico de vivienda cada vez más alto”, comenta León.
Ese déficit de inmuebles más baratos se ubica especialmente en Carabayllo a lo largo de la avenida Huaranga, que empieza en el óvalo de Zapallal. De momento contiene algunas áreas de uso agrícola y alberga algunos asentamientos humanos, según relata Jorge Begazo, jefe de Alfredo Graf y Asociados. “Prácticamente todo el crecimiento urbanístico desembocará en un solo lugar que ya está colapsado vialmente por el cruce de las avenidas Juan Lecaros y San Juan con la Panamericana Norte, donde precisamente se han ubicado los supermercados Plaza Vea y Tottus junto al inmenso mercado de Huamantanga”, precisa Begazo.
El asesor inmobiliario augura esta tendencia, porque los precios se dispararon hace poco tiempo hasta límites insospechados. En esa zona, las nuevas viviendas, con tamaños promedios de 90 m2 a 120 m2, alcanzaron precios de entre US$ 30.000 y US$ 40.000, cuando hace dos años no sobrepasaban el rango de US$ 12.000 a US$ 17.000.
Sobre estos puntos se centrará el mercado inmobiliario de Lima en los próximos meses, con el objetivo de cubrir el déficit de viviendas para un público cada vez más solvente, pero abierto a nuevas urbanizaciones que ofrezcan calidad de vida con conectividad, espacios verdes y oferta gastronómica o cultural. Así, el grado de consolidación de cada una dependerá del desarrollo comercial, del crecimiento de las redes del Metropolitano y el Metro de Lima, y también de la siempre preocupante seguridad ciudadana.