Paúl Lira: “Del boom a la burbuja inmobiliaria hay un solo paso”

Tres factores pueden desatar una “tormenta perfecta”, según el Director Académico del Campus Villa de la UPC: La expansión del crédito, el sobrendeudamiento de las personas y la dolarización de las hipotecas.

Por: Guillermo Westreicher H

Así como entre el amor y el odio, una línea muy delgada divide la explosión de la especulación. En palabras de Paúl Lira, Director Académico del Campus Villa de la UPC: “El problema fundamental es que de boom a la burbuja hay un solo paso”.

Advierte que tres ingredientes pueden desatar una “tormenta perfecta”: El crédito, el sobreendeudamiento y el riesgo cambiario, pues el 44% de las hipotecas son otorgadas en dólares.

Las burbujas se inician con la expansión del crédito, que inicialmente cubre una demanda insatisfecha, pero por la entrada de especuladores que compran esperando vender a un mayor precio los precios suben por encima de su valor real ¿Qué nos dicen las cifras del mercado local?

Si bien los datos preliminares sugieren un enfriamiento del sector (el consumo de cemento habría crecido 1.2% en setiembre), las viviendas en Lima en los últimos ocho años se incrementaron 160% en términos de dólares corrientes, según datos del BCR. Si acotamos este análisis para los últimos dos años, la variación es de 36%, pero los ingresos en ese período subieron solo 3%.

Para el analista, el primer responsable es el sistema financiero: “Algo no está cuadrando: El crédito. Los bancos vienen prestando de manera sostenida. Ahora, el 15% de las colocaciones del sistema financiero corresponde a créditos hipotecarios”.

La data oficial sugiere que la cartera es aún sana. La morosidad de los créditos hipotecarios asciende a 0.97%, mientras que el promedio del sistema es 2.6%, pero debemos tomar en cuenta que las personas pagan primero su casa y prefieren incumplir otras deudas, dice el docente.

Otras cifras –observa- podrían ser más reveladoras: “Según el BCR, a marzo del 2012, el 40% de los ingresos de las personas estaba destinado a pagar un crédito. Además, el ratio loan to value (o la cuota inicial) es de entre 80% y 90%, Incluso, hace cuatro años un banco prestaba el 100% y encima te facilitaba crédito para equipar tu hogar”.

Respecto al componente especulatorio, refiere que no hay estadística confiable, pero el banco central habría estimado que 3 de cada 10 créditos hipotecarios son destinados a pagar una segunda vivienda.

Así, el catedrático recuerda una experiencia no muy lejana: “El ejemplo de ceguera por excelencia es el Banco de España, que en junio del 2006 sacó un estudio donde decía que el incremento de las viviendas era un tema estructural y no correspondía a una burbuja. Un año después, se fue al tacho el mercado inmobiliario español. Esperemos que eso no suceda aquí, pero hay señales preocupantes”.

¿Burbuja que se desinfla?
Si bien los agentes económicos coinciden en que las viviendas ya no subirán a tasas mayores a dos dígitos en el 2014, entre agosto del 2012 y agosto del 2013 el sector construcción creció un nada despreciable 8%.

En este contexto, Lira confía en la prudencia del sector bancario: “Se podría estar desinflando una especulación que desemboque en una burbuja. Si se desacelera el crédito, también lo hará la construcción de viviendas. Creo que los bancos tienen el interés que eso ocurra porque se han dado cuenta que se les puede haber ido la mano”.

Además, destaca, la SBS viene tomando medidas para hacer más difícil el financiamiento de una segunda vivienda.

En conclusión, si bien la actividad constructora se está desacelerando, los números hablan por sí mismos y sugieren estar alerta. No esperemos a que sea muy tarde.