Alquileres altos están llevando a fondos especulativos a mudarse
Los alquileres de oficina de Nivel-A en Central subieron 8.7% el año pasado y podrían aumentar hasta 15% en 2017, impulsados por la demanda china y una escasez de oferta nueva, muestran datos recopilados por CBRE Group Inc.
Por: Redacción Gestion.pe
(Bloomberg) Benjamin Fuchs causó asombro hace cinco años cuando abrió su fondo de cobertura al lado de un local que vendía pollos vivos en el animado y bullicioso barrio de Tin Hau en Hong Kong.
Era como elegir Queens en lugar de Manhattan en Nueva York --o el humilde Croydon antes que el adinerado Mayfair en Londres.
Pero actualmente Fuchs no es un caso aislado. Forma parte de un éxodo cada vez mayor de los fondos de cobertura desde los confines del elegante distrito Central de Hong Kong, que alberga referentes de lujo como el hotel de Mandarín Oriental.
La razón es simple: el dinero. El aumento de los alquileres de oficinas en Hong Kong, sumado a la presión implacable sobre las comisiones de los fondos de cobertura en todo el sector, están llevando a los directivos a elegir entre un domicilio elegante y los beneficios.
Poco a poco, el estigma de estar domiciliado fuera del distrito Central, polo de la vida de negocios durante la mayor parte de la historia de Hong Kong, está cediendo a la realidad financiera sobria.
Como explica Fuchs, que tiene a su cargo US$ 2,500 millones en BFAM Partners, “en última instancia, a los inversores les importan más los retornos”. BFAM ha registrado una ganancia anual promedio de 16% desde su fundación en 2012.
Cambios similares están en marcha en otras partes del sector financiero global, donde casi todos los ejecutivos quieren comprimir los costos. Sin embargo, en Hong Kong, una ciudad donde los bienes raíces son prácticamente una religión, abandonar el distrito Central por un barrio menos glamoroso puede requerir cierto ajuste.
De todos modos, el dinero habla. Wong Chuk Hang, un antiguo centro industrial en la costa sur de la isla de Hong Kong, y Cyberport, un parque de negocios sobre la franja occidental de la isla, están atrayendo a administradores de fondos que en algún momento quizás habrían aspirado a torres del distrito Central en Exchange Square o el International Financial Center.
Los alquileres de oficina de Nivel-A en Central subieron 8.7% el año pasado y podrían aumentar hasta 15% en 2017, impulsados por la demanda china y una escasez de oferta nueva, muestran datos recopilados por CBRE Group Inc.
Las empresas de China representaron el 42% de la superficie de pisos recientemente alquilados en el distrito el año pasado, según Jones Lang LaSalle, que clasifica a Hong Kong como el mercado más caro del mundo para espacio de oficinas.
“Cuando los chinos comenzaron a mudarse y a pagar alquileres más altos, muchos de los fondos --al momento de renovar-- se mudaron”, dijo Richard Johnston, director para Asia de Albourne Partners en Hong Kong, refiriéndose a edificios como IFC y Exchange Square.
Incluso en torres de grado A más baratas en Central, una oficina de 2,500 pies cuadrados (232 metros cuadrados), que alberga cómodamente a 10 personas, puede costar unos US$ 350,000 al año, estima Johnston, cuya firma asesora a inversionistas sobre activos alternativos, incluyendo fondos de cobertura.
El sector sufre la creciente presión de reducir gastos. Los retiros globales netos ascendieron a US$ 70,000 millones el año pasado, las primeras salidas desde 2009, en tanto las liquidaciones de fondos crecieron hasta un máximo en ocho años, según Hedge Fund Research.
Los niveles de las comisiones también bajaron dado que los inversores se negaron a pagar por retornos decepcionantes.
Los fondos de cobertura alrededor del mundo han sentido la restricción. En el West End de Londres, el segundo mercado de oficinas más caro monitoreado por JLL, la caída de la demanda de los administradores de fondos impulsó una baja de los precios de los alquileres en el barrio en el primer trimestre.
Históricamente, las firmas financieras boutique han alquilado cerca del 80% del espacio de oficinas de alta gama en esa zona, según Cushman & Wakefield Inc.