Creer que centros comerciales desaparecerán es obsoleto, opinan los CEO
Para los ejecutivos que asistieron al simposio REIT de la Universidad de Nueva York, los centros comerciales no van a extinguirse, sino que están cambiando, a veces por una saludable selección natural.
Por: Redacción Gestion.pe
(Bloomberg).- Los minoristas tradicionales, cuyos obituarios se escribieron y luego borraron durante años, están otra vez en la lista crítica, a medida que las tiendas cierran y los gigantes del comercio electrónico como Amazon.com Inc. están en ascenso.
Los ejecutivos que asistieron al simposio REIT de la Universidad de Nueva York el jueves dijeron que debían descartarse los avisos de muertes, al menos para una categoría.
Los centros comerciales no van a extinguirse, sino que están cambiando, a veces por una saludable selección natural. Si bien los cierres de tiendas son dolorosos, a menudo representan un momento darwiniano, el cual permite a un centro de compras refrescar su mezcla añadiendo un supermercado o una tienda de Apple.
Los inversores no están convencidos. Las acciones de centros comerciales de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) han caído 18% en los últimos 12 meses frente a un avance de 4% en el grupo REIT más amplio, al tiempo que las tiendas cierran a un ritmo sin precedente. Al mismo tiempo, está creciendo la opinión entre los analistas del sector de que el escepticismo ha ido demasiado lejos.
Tras caer 7% este año, el BBREIT Regional Mall Index de Bloomberg se negocia a 5.1 veces su valor libro, frente a su máximo de 2016 de 6.7 y aproximadamente en coincidencia con su promedio de una década.
El evento de la Universidad de Nueva York incluyó presentaciones de presidentes ejecutivos de 27 REIT que abarcan numerosos sectores. Pero la conversación volvía una y otra vez al comercio minorista. Esto es lo que dijeron los ejecutivos:
No todos los minoristas son iguales
Las propiedades minoristas vienen en muchas variedades, y no deben ponerse todas en la misma bolsa. Los centros comerciales no son iguales a los centros de compras a cielo abierto y, más importante aún, los centros comerciales de alta calidad –o clase “A”– son diferentes de los clases “B” y “C”. Según el consenso, los malls de alta calidad tendrán un desempeño superior.
“Si tienes el mejor inmueble, prosperarás”, dijo Sandeep Mathrani, CEO del operador de centros comerciales GGP Inc. A los minoristas ya no les importa si están operando en un centro de compras a cielo abierto o en un centro comercial, dijo. La calidad es lo que importa. Y de los 7,500 millones de pies cuadrados (697 millones de metros cuadrados) de inmuebles minoristas en Estados Unidos, solo 1,200 millones están actualmente ocupados por tiendas consideradas de alta calidad, dijo Mathrani.
Se trata, sobre todo, de experiencia y ubicación
Cuando se habla de centros comerciales, la “alta calidad” ha sido sinónimo de marcas lujosas de indumentaria. Pero la definición está cambiando conforme el comercio electrónico pone una prima a la creatividad. Una ida al centro comercial ya no significa comprar un bolso de diseñador.
Ahora, a menudo involucra ir al supermercado, el consultorio médico o un restaurante de primer nivel –todos negocios que enfrentan menos riesgos por el comercio electrónico que las tiendas tradicionales–. Algunos REIT recurren a espacio de oficinas o departamentos para diversificarse. Un centro comercial en Dubai hasta tiene un acuario y una pista de hielo de dimensiones olímpicas, y otro cuenta con una pista de esquí.
Mathrani dice que el centro comercial ideal hoy incluye una tienda de departamentos, un supermercado, una tienda Apple, una agencia Tesla y un negocio que empezó en internet, como las tiendas Warby Parker.
Las tiendas de ropa, que solían abarcar cerca de 70% del centro comercial promedio, ahora representa una cifra más cercana al 50%, agregó. Por otra parte, los locales de comida cubren aproximadamente 15%, frente a cerca de 6% antes.
“La comida es la nueva moda, y la aptitud física es la nueva comida”, dijo Kenneth Bernstein, CEO de Acadia Realty Trust.
Asimismo, los compradores ahora no están tan dispuestos a viajar hasta tan lejos como antes por un día en el centro comercial, de manera que la ubicación y la conveniencia también son importantes. “Los centros comerciales anticuados seguirán existiendo, siempre que estén en la ubicación adecuada”, dijo Mathrani.